Статистика последнего года показывает повышенный спрос на загородную недвижимость, в том числе на земельные участки. Сегодня мы расскажем вам о том, как своими силами проверить интересующий вас земельный надел. Не будем долго рассказывать о важности данного мероприятия, скажем коротко, последствия пренебрежительного отношения к процедуре проверки – это риск потери денег и самого участка.

1 этап: проверяем категорию и ВРИ земельного участка

     Получив кадастровый номер на земельный участок, проверяем категорию и вид разрешенного использования. Они должны соответствовать целям приобретения земельного участка.

     К примеру, если земля приобретается для строительства жилого дома, то категория земель должна относиться к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования должен быть: индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство.

     ВАЖНО! Нужно иметь в виду, что земельный участок с видом разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» должен быть в сочетании с категорией «земли населенных пунктов». На рынке достаточно много предложений о продаже земли с разрешенным видом ЛПХ, при этом находятся они в пределах категории земель сельскохозяйственного назначения. На таких участках зарегистрировать дом не получится.

     Дачная амнистия до 1 марта 2026 года позволяет оформить жилой дом на участках с разрешенным видом использования: под садоводство. При этом категория земель может быть как сельскохозяйственного назначения, так и населенных пунктов.
Наша статья о регистрации жилых домов по дачной амнистии до 2026 года.

2 этап: проверка территориальной зоны земельного участка

     Территориальные зоны устанавливаются муниципальными органами власти, и в результате принятия правил застройки и землепользования определяются следующие зоны: жилые, рекреационные, общественно-деловые, производственные, и другие зоны. К примеру, не допускается строительство жилых домов в территориальной зоне инженерной и транспортной инфраструктур.

     Карты с территориальными зонами можно найти на официальном сайте органа местного самоуправления. Найдите на этой карте место, где располагается земельный участок, сопоставьте территориальную зону и установленный вид разрешенного использования участка.

Рекомендуем также ознакомиться на официальном сайте органов местного самоуправления с проектом Генерального плана. Поскольку у властей могут быть свои планы на интересующий вас земельный участок, например, для строительства дороги. Компенсация от государства не всегда может покрыть понесенные затраты на строительство дома и обустройство участка.

3 этап: проверка охранных зон у земельного участка

     В зависимости от вида охранной зоны, в пределах ее территории устанавливаются те или иные ограничения по использованию земельных участков. Проверить наличие охранных зон можно через публичную кадастровую карту, нажав на вкладку «слои», ставим галочку напротив словосочетания «зоны с особыми условиями использования», и зеленой подсветкой отображается охранная зона. Нажав на нее, можно перейти к подробной информации об охранной зоне.

     Охранные зоны не всегда своевременно вносят в базу ЕГРН, поэтому их можно и не увидеть на публичной кадастровой карте, или же в свежей выписке из ЕГРН на земельный участок. Второй способ узнать о наличии охранных зон – через карту зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Такая карта публикуется на сайте органов местного самоуправления. В ней должны быть отражены охранные зоны, особо охраняемые природные территории, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории, и т.д.

     Третий способ, выяснить о наличии охранных зон на территории участка – попросить собственника участка заказать свежий градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), этот документ готовится органами местного самоуправления на бесплатной основе, в нем указываются все известные муниципальным властям охранные зоны.

     Старый ГПЗУ на участок не подойдет, поскольку даже полугода достаточно для того, чтобы территория обросла новыми охранными зонами. Минус такого варианта – срок предоставления ГПЗУ составляет порядка 2 недель. Этот срок может меняться в зависимости от города, района. Можно напрямую обратиться к специалистам отдела архитектуры, записавшись на прием с целью узнать о наличии охранных зон на земельном участке. Но специалист может не пойти на встречу, отказать, предложив обратиться в письменной форме. Все зависит от конкретного человека.

Помимо перечисленных способов, выезжая на просмотр участка, присмотритесь к местности вокруг. Обратите внимание на наличие по близости к участку заводов, водонапорных башен, электрических подстанций, памятников архитектуры, и т.д.

4 этап: проверка границ земельного участка

     Начнем с проверки статуса земельного надела. Наиболее распространенные статусы: учтенный и ранее учтенный. Статус «Учтенный» означает, что земельный участок прошел кадастровый учет после 1 марта 2008 года, после вступления в силу федерального закона «о кадастровой деятельности». Границы учтенного земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством.

     Участки со статусом «ранее учтенные» прошли кадастровый учет до вступления в силу указанного закона. При этом, ранее учтенные земельные участки бывают как с внесенными координатами в ЕГРН, так и без них.
     Проверить наличие внесенных координат можно через публичную кадастровую карту. Участки без установленных координат поворотных точек имеют декларированную площадь, зарегистрировать строение на таком участке гораздо сложнее, более того, в этом случае имеется высокий потенциал для споров с соседями по вопросу установления смежных границ.

Самое опасное при покупке такого участка — возможность нарваться на недобросовестных продавцов. Фактическое расположение участка может оказаться в совершенно другом месте. Если есть графическое изображение границ участка, то координаты внесены. Однако отметим, что ранее учтенные участки далеко не всегда имеют точные координаты.

    Нередки ситуации, когда земельные участки имеют реестровые ошибки, наложение границ. Выявить такую проблему поможет услуга «вынос точек в натуру». Эта услуга также поможет сопоставить фактически установленные границы на местности с границами, которые внесены в документы.
Наша статья о том, как исправить выявленную кадастровую ошибку (реестровую ошибку).

     К примеру, вы покупаете земельный участок со строениями, сведения о координатах строений не внесены в ЕГРН. Вынос точек в натуру показывает, что строения частично вышли за границы участка. Зарегистрировать эти строения в дальнейшем не получится, если не провести перераспределение земельных участков, что не всегда возможно реализовать.

     Цена за вынос одной точки составляет от 500 рублей. Обратиться за этой услугой можно в любую фирму, которая занимается кадастровой деятельностью. Согласитесь, спокойствие стоит дороже этих денег. Ведь купив участок с проблемными границами, вы рискуете потратить в дальнейшем гораздо больше денежных средств и нервных клеток.

5 этап: проверка информации об участке из ЕГРН

     Для этого заказываем выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, и выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Расшифруем, что такое ЕГРН – это единый государственный реестр прав на недвижимость. Эти выписки можно заказать как в бумажном виде через МФЦ «Мои документы», так и в электронной версии. Стоимость бумажной версии 460 рублей, электронная версия 290 рублей.

     Через указанные выписки мы сможем узнать о наличии обременений, арестах, и иных ограничениях на участок. В выписке также может содержаться отметка: «Отсутствует согласие на продажу в соответствии со ст.35 Семейного кодекса». Она не препятствует переходу прав, но важно понимать, что земельный участок может стать предметом судебного разбирательства, и вы как новый собственник можете быть привлечены к судебному процессу.

     Через вторую выписку узнаем о цепочке собственников участка, проверяем основание возникновения права собственности. Стоит насторожиться, если собственник недавно получил право на участок в результате наследования. Важно понимать, что существует риски судебного разбирательства, если иные наследники не приняли имущество вовремя.

     К примеру, если наследник докажет, что принял наследство фактическими действиями, он может заявить иск к покупателю. Однако в этом случае покупателю может помочь добросовестность приобретения. Никогда не занижайте стоимость по договору купли-продажи. Такое занижение суд может истолковать не в пользу добросовестности покупателя.

В заключении…

     Наш юридический центр занимается оказанием услуг в области проверки земельных участков. В качестве результата мы предоставляем своим клиентам письменные заключения, в которых говорится о возможных проблемах и рисках по конкретному земельному участку.
     Одна из популярных и доступных услуг: комплексная экспресс проверка земельного участка на основании информации из открытых источников. В этом случае мы даем заключение в день обращения. Цена за услугу 1990 руб. Работаем по всей РФ.
Контакты — 8 (904) 764 53 33 (WhatsApp / Telegram).