В конце 2020 года был принят закон, касающийся продления так называемой в народе «Дачной амнистии». Были внесены изменения в ряд нормативно-правовых актов, в частности изменения коснулись порядка оформления жилых домов в упрощенном порядке. На этот раз законодатели расширили возможности для упрощенной регистрации жилых домов не только в пределах садоводства, но и на землях с разрешенным видом использования под ИЖС и ЛПХ.

     Обращаем ваше внимание, упрощенный порядок оформления жилого дома установлен для земель с разрешенным видом использования под ЛПХ только в пределах населенного пункта. Убедитесь, что ваш земельный участок под ЛПХ предполагает возможность строительства жилого дома. Для этого загляните в документы на землю, и напротив графы «категория земель» должно быть обозначено «земли населенных пунктов».

Что нам дает новый закон?

     Прежде всего, зарегистрировать жилые дома, которые были возведены с нарушением отступов и дома, находящиеся в охранных зонах (зоны приаэродромных территорий, зоны затоплений, зоны ЛЭП, и так далее). Если раньше для регистрации жилого дома на землях ИЖС или ЛПХ вы обязаны были направлять уведомление о планируемом строительстве жилого дома в муниципалитет, то теперь это не обязательно. Ведь, многие граждане столкнулись с трудностями оформления своего жилья, когда муниципалитет направлял владельцам наделов уведомления о несоответствии параметрам строительства. Например, при нарушении отступов, землепользователю зачастую приходилось прибегать к судебному механизму, путем признания права собственности на самовольную постройку.

     Тем не менее, введение упрощенного порядка не означает дозволение строительства домов с нарушением градостроительных норм. В частности, индивидуальный жилой дом должен соответствовать следующим параметрам: отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, такое здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты, например квартиры.

Можно ли теперь строиться в охранных зонах и нарушать отступы?

     Поправки нельзя расценивать, как возможность нарушать охранные зоны и правила застройки и землепользования при новом строительстве жилого дома. Мы как и прежде рекомендуем перед строительством заказывать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), услуга бесплатна, зато застройщик будет знать, где он может строить в соответствии с правилами застройки.

      ВАЖНО: В информационном письме Росреестра от 19 января 2021 года №13-00021/21 указано, что в случае если здание возведено на земельном участке после утверждения и вступления в силу правил землепользования и застройки муниципального образования, то несоблюдение установленных отступов влечет за собой приостановку регистрационных действий на жилой или садовый дом.

     Таким образом, для успешного прохождения кадастрового учета и регистрации здания, в декларации должна быть указана дата возведения постройки ДО утверждения правил застройки и землепользования. Декларация является неотъемлемой частью технического плана, подписывает ее собственник земельного участка.
     Такой же принцип применяется и касательно охранных зон. Первостепенное значение будет иметь дата внесения информации об охранной зоне в ЕГРН. Так, если в декларации указано, что дом возведен раньше появления охранной зоны, то регистрация пройдет успешно.

Уведомления о планируемом строительстве ушли в прошлое?

     Законодатель предусмотрел возможность подавать уведомление о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома в уполномоченный орган в том случае, если строительство объекта начато до 3 августа 2018 года. Данный механизм будет действовать до 1 марта 2026 года.
     Если у вас нет нарушений по отступам и на участке нет охранных зон, то рекомендуем именно этот механизм оформления дома, несмотря на более длительное ожидание регистрации постройки. В этом случае у вас будет на руках уведомление о соответствии построенного дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, что является несомненным плюсом.

     К примеру, если захотите продать свой дом, то некоторые банки более пристально обращают внимание на разрешительную документацию по объекту, и наличие уведомления о соответствии повышают шансы одобрения ипотеки. Не исключено, что в будущем критерии одобрения ипотеки могут измениться в сторону ужесточения проверки документов на объект.

В каких случаях жилой дом пройдет кадастровый учет?

     — Земельный участок должен иметь координаты границ. Проверить это можно через публичную кадастровую карту, если вы видите на карте графическое изображение границ участка – то все в порядке;

     — Жилой дом должен полностью располагаться внутри границ вашего участка, даже частичное пересечение границ не позволит дому пройти кадастровый учет;
     — Жилой дом должен иметь крышу, стены, пол, перекрытия, окна и входную дверь;  

Механизм оформления жилого дома по «дачной амнистии» до 2026 года

     1. Заключаем договор подряда с аттестованным кадастровым инженером на подготовку технического плана на жилой дом. Землепользователь передает документы на земельный участок, а также заполняет и подписывает документ с согласием на обработку персональных данных;

     2. Принимаем геодезиста на участке для проведения замеров строения по внешним стенам дома, а также внутри каждого помещения;

     3. Подписываем декларацию об объекте недвижимости. В декларации указываются основные данные о жилом доме: название объекта, дата возведения, материалы стен, общая площадь дома, площадь застройки, и так далее. Декларация является неотъемлемой частью технического плана;

     4. Получаем от кадастрового инженера оптический диск с техническим планом на жилой дом. Подаем заявление в МФЦ «Мои документы» на государственную регистрацию жилого дома, оплачиваем государственную пошлину в размере 350 рублей, прилагаем к заявлению оптический диск с техпланом;

     5. В течение 10 дней жилой дом проходит кадастровый учет и государственную регистрацию. В указанную дату приходим в МФЦ за выпиской из ЕГРН на жилой дом.

Юридический центр «Демос» занимается оформлением жилых домов с 2012 года, за эти годы мы накопили огромный в правовых вопросах с недвижимостью. Бесплатная консультация: 8 904 764 53 33.