Сегодня в нашей статье мы разберем 7 основных фактора риска при покупке квартиры на вторичном рынке. Дочитав статью до конца, вы узнаете:
— как выявить проблемную квартиру;
— какие есть бесплатные онлайн сервисы, которые позволят проверить продавца;
— какие есть документы, без которых невозможно провести безопасную сделку.
Не стоит надеяться на риелтора
Многие покупатели полагаются на своего риелтора, агента по недвижимости, думая, что он будет выполнять функции непредвзятого юриста, в интересах своего клиента. Но к сожалению, на практике, у абсолютного большинства агентов первичная задача — быстрее закрыть сделку, получить свою комиссию и уйти восвояси. Как правило, проверка документов проходит поверхностно, для галочки. Поэтому я рекомендую обратиться для получения объективной оценки рисков либо к профессиональному юристу, либо самостоятельно изучить суть вопроса, и сегодня я вам в этом помогу.

Признание сделки недействительной
Сделка по купли-продажи квартиры может быть признана недействительной в целом ряде случаев. В случае признания сделки недействительной по решению суда, право собственности на квартиру возвращается прежнему владельцу, а покупателю возвращаются его деньги.
Проблема в том, что к этому моменту, денег у продавца может и не быть, например, вывел их в наличную форму, передал другим лицам, и так далее, и в результате покупатель рискует остаться с исполнительным листом на руках, и добиваться возврата собственных денег хоть всю жизнь, получая ежемесячно незначительную сумму, и то, если продавец официально трудоустроен. Давайте рассмотрим такие случаи
Риск №1. Продавец — не здоров.
Сделка может быть признана недействительной, если продавец квартиры не мог осознавать последствий и значения своих действий в силу своего состояния здоровья.
Внешне человек может выглядеть вполне здоровым, вменяемым, но при этом состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, принимать тяжелые препараты, которые влияют на психику.
На практике существует масса случаев, когда родственники продавца подают иск, оспаривая сделку, к материалам дела приобщается медицинская документация — судом назначается медицинская экспертиза, которая может подтвердить, что продавец не осознавал значения своих действий при подписании договора, и в конечном итоге покупатель остается ни с чем.
Рекомендую запрашивать у продавца справки из медицинских учреждений, особенно если это пожилой человек.
Риск №2. Продавец находится в предбанкротном состоянии.
Такая же участь может последовать и в ситуации, когда продавец находится в предбанкротном состоянии перед сделкой. Проще говоря, набрал кредитов, долгов и не планирует их отдавать.
Важно: Особенно рискуют те покупатели, которые соглашаются на занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.
Финансовый управляющий в рамках дела о банкротстве будет изучать каждую сделку за последние три года. И, подобные сделки, с существенным занижением стоимости, могут попасть в разряд подозрительных.
Как минимум, покупатель рискует испытать сильный стресс из-за риска возможной потери имущества и денег, а также понести расходы на юридическую помощь. А как максимум, покупатель может лишиться квартиры, если она будет включена в конкурсную массу. Да и деньги покупатель вряд ли сможет вернуть, поскольку после реализации имущества банкрота, денежные средства распределяются в рамках очередности. И, денег, как правило, не всегда хватает на покрытие задолженности перед всеми кредиторами.
Как проверить продавца?
Перед сделкой важно проверить продавца в базе исполнительных производств на сайте судебных приставов. Необходимо посмотреть, есть ли судебные разбирательства с участием продавца на официальных сайтах судов общей юрисдикции. Например, в районном суде по месту жительства продавца, рекомендую посмотреть также и в базе арбитражных судов.
Риск №3. Отсутствие согласия супруга на сделку.
Также проблемы могут возникнуть если продавец не получил согласие супруга на сделку. Даже если брак к моменту сделки уже расторгнут — у квартиры один титульный собственник, но при этом она покупалась в брачный период. Нужно помнить, что супруг может в течение 3 лет лет после расторжения брака подать иск, потребовав признать сделку недействительной.
Важно: не стоит рисковать даже по истечению 3 летнего срока, поскольку супруг, при наличии уважительных причин, может восстановить сроки для подачи иска.
Рекомендую изучить документы, на основании которых приобреталась квартира: и, если она относится к совместно нажитому имуществу, в обязательном порядке необходимо получить нотариальное согласие супруга, или бывшего супруга.
Риск №4. Квартира приобреталась на средства из материнского капитала
Обратите особое внимание, если квартира приобреталась при помощи материнского капитала, при этом детские доли выделены не были. Вы можете запросить у продавца предоставить справку об остатке маткапитала, это делается очень быстро через портал государственных услуг. Если маткапитал был использован, можете попросить собственника рассказать и показать документы, на какие цели были потрачены средства.
Также важно внимательно изучить договор купли-продажи квартиры, на основании которого продавец стал собственником квартиры, в нем всегда отражается порядок оплаты по договору.
В противном случае, если доли на детей не выделены, прокуратура или органы опеки и попечительства могут подать иск о признании сделки недействительной.
Риск №5. Сделка без участия продавца (по доверенности)
Стоит также насторожиться, если сделка совершается без личного участия собственника.
Во-первых, важно выяснить причину такого отсутствия — есть ли у собственника намерение продать, по какой причине происходит продажа, на какие цели он планирует потратить деньги.
Важно связаться с человеком, если он находится в другой стране или городе, по видеосвязи обговорить все детали сделки. Обратите внимание, с тем ли человеком вы общаетесь, попросите прислать вам скан паспорта и сопоставьте внешность собеседника.
Будьте настойчивы в просьбе предоставить справки из медицинских учреждений, которые подтвердят дееспособность собственника. Не стоит терять бдительность, когда вам предлагают большую скидку на квартиру за быстрый выход на сделку, без проверки всех нюансов.
Во-вторых, вы должны знать о том, что нотариальная доверенность может быть отозвана в любой момент. Проверить актуальность доверенности можно через специальный сервис федеральной нотариальной палаты, имея на руках реквизиты самой доверенности. Если перед подписанием документов она будет отозвана, сделка может быть признана недействительной.
Риск №6. Квартира досталась продавцу по наследству
Обратите внимание на основание возникновения права собственности в документах продавца. Стоит насторожиться, если квартира недавно досталась в результате наследования.
Дело в том, что собственник может оказаться не единственным наследником, и, через некоторое время могут объявиться другие наследники, в том числе имеющие право на обязательную долю в наследстве.
Наследники могут подать соответствующее исковое заявление с требованием признать сделку недействительной. Сроки на принятие наследства могут быть восстановлены через суд в силу наличия уважительных причин.
На практике есть множество таких случаев. Поэтому если квартира досталась по наследству, рекомендую не совершать покупку, если она находится в собственности менее 5 лет.
Риск №7. Квартира была приобретена в порядке приватизации.
Также обратите внимание, если квартира приобреталась в порядке приватизации. В выписке из ЕГРН в качестве основания будет указан договор передачи.
Ваша задача: сопоставить список собственников со списком прописанных лиц в квартире до момента подписания договора приватизации.
Для этого попросите собственника сделать для вас архивную выписку, в которой будет указана информация по всем зарегистрированным лицам. Её можно получить либо через управляющую компанию, МФЦ или через портал государственных услуг.
Если вы обнаружили, что перед приватизацией в муниципальной квартире было зарегистрировано больше людей, чем указано в Выписке из ЕГРН на квартиру — вам следует насторожиться, поскольку возрастают риски признания сделки недействительной.
Обстоятельства могут быть разными, к примеру, человек не имел возможности принять участие в приватизации, так как находился в местах лишения свободы, или покинул страну в силу дипломатической миссии, и так далее.
Кроме того, отказ от приватизации кого-либо из членов семьи влечет за собой право на пожизненное пользование квартирой. То есть, вы можете купить квартиру, сделка успешно пройдет, но человек будет иметь право проживать с вами в абсолютно законном порядке.
Как получить от нас консультацию?
+7 (904) 764 53 33 WhatsApp / Telegram
Контактное лицо: Исмагилов Нияз Якупович (руководитель ЮЦ «Демос»).
Рекомендуется: Если вам нужна консультация, пишите: «платная консультация». При желании, кратко можете описать ситуацию, отправить фото необходимых документов.
Стоимость консультации: от 1000 рублей*.
Как проводится консультация: консультация дается в форме развернутого письменного ответа на поставленные вопросы со ссылками на законы, с учетом действующей судебной практики.
* стоимость услуги может быть изменена в зависимости от сложности ситуации. Стоимость услуги оговаривается заранее (после получения описания ситуации и вопросов).