На рынке земельных участков можно обнаружить среди предложений участки, находящиеся в аренде. Цена на такие участки может существенно отличаться в меньшую сторону, по сравнению с участками находящиеся на праве собственности.
Факторы низких цен на участки в аренде
Первый фактор – это срочность договора. Арендатор ограничен в сроках на возведение здания. К примеру, первоначальный арендатор заключил договор аренды земельного участка 2 года назад на срок 5 лет. Таким образом, для выкупа земельного участка в собственность у нового арендатора земли останется 3 года.
Второй фактор – необходимость строительства дома. Приобретая право аренды, важно понимать, что участок вам не принадлежит, и чтобы его выкупить его в собственность, вам потребуется построить полноценный дом за оставшийся срок аренды. Статья о выкупе земельного участка из аренды в собственность.
Третий фактор — цена выкупа. Она зависит от субъекта федерации и конкретного муниципалитета, где находится участок. Цена выкупа варьируется от 3 до 20% от кадастровой стоимости участка.
Однако, орган исполнительной власти субъекта может изменить цену выкупа участка в собственность по своему усмотрению, например, установив 100% цену от кадастровой стоимости. В качестве примера приведем Республику Татарстан, в которой с 12 марта 2021 года выкупная цена составит 100% от кадастровой стоимости участка.
Что нужно проверить перед покупкой права аренды?
Перед приобретением права аренды важно проверить участок на наличие охранных зон и других ограничений в использовании. Ссылка на статью о комплексной проверке земельных участков.
Важно детально изучить сам договор аренды. Поскольку в некоторых случаях выкуп земельного участка в собственность невозможен. Второй момент, это сумма ежегодной арендной платы, которую вы обязуетесь вносить за участок. Третий момент на который стоит обратить пристальное внимание, каким образом было приобретено право аренды земельного участка.
Важно! Если земельный участок приобретался на торгах, то в этом случае переуступка права на аренду невозможна. В соответствии с Гражданским кодексом исполнить обязательства по договору аренды должен непосредственно победитель торгов.
Немного о рисках…
Заключая договор с таким продавцом (который приобрел участок на аукционе), вы рискуете тем, что ваше соглашение о переуступке права аренды не будет зарегистрировано в Росреестре. Скорее всего, вы получите отказ в государственной регистрации.
Даже если государственная регистрация каким-то образом пройдет, то могут возникнуть проблемы гораздо позже, когда вы построите дом и подадите заявление о выкупе земельного участка в собственность. Орган принимающий решение о продаже участка может отказать вам в праве на выкуп на основании п.7 ст. 448 ГК РФ.
Земельный кодекс содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым земля предоставляется без проведения торгов. Например, на основании заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Механизм оформления переуступки права аренды на з.у.
1. Договор заключается в простой письменной форме, который проходит государственную регистрацию в Управлении Росреестра. Государственная регистрация обязательна, если оставшийся срок договора более 1 года.
2. Рекомендуем прописать в условиях проведения расчетов между сторонами пункт, в соответствии с которым, денежные средства цедент (продавец права) получит их только в случае предоставления в банк выписки из ЕГРН с зарегистрированной арендой в пользу цессионария (покупателя права).
Обращаем ваше внимание, продажа имущественного права облагается 13% налогом на доход, поэтому нередки случаи, когда продавец права желает занизить стоимость. Мы же рекомендуем прописывать полную сумму в договоре.
3. После государственной регистрации переуступки, в течение 7 дней направляете копию экземпляра договора в орган местного самоуправления или в государственный орган, являющийся арендодателем.
Платная консультация в режиме онлайн — 500 рублей.
+7 (904) 764 53 33 WhatsApp / Telegram
Рекомендуется: Если вам нужна платная консультация, пишите: «платная консультация». Опишите ситуацию. Задайте интересующие вопросы. При необходимости отправьте фото документов.
* стоимость услуги может быть изменена в зависимости от сложности вопроса. Стоимость услуги оговаривается заранее.
