По данным сервиса Сбер индекс, в России средняя цена за квадратный метр в новостройках поднялась с 66,5 тысяч рублей в декабре 20-го года до 78,5 тысяч в июне 21-го года. Цены на первичку в Москве за тот же период поднялись на 10% со 190 тысяч рублей до 209 тысяч.


     На вторичном рынке в России цены поднялись с 55,7 тысяч рублей в декабре 20-го года, до 61 122 рубля в июне 21-го года.  В столице за тот же период цены на вторичку поднялись на 14%, со 194 тысяч рублей до 221,5 тысяч рублей. Указанная статистика приведена на основе фактически проведенных сделок.

Главные причины роста цен в 2021 году

     Главной причиной роста цен на квартиры в первом полугодии нынешнего года явилась завершающаяся программа льготной ипотеки и в целом мягкая денежно-кредитная политика Центрального банка России, позволяющая брать гражданам относительно дешевую ипотеку.
     За первое полугодие нынешнего года было выдано 1 миллион ипотечных кредитов. Это наивысший показатель за всю историю ипотечного рынка в России.
     Самый популярный сегмент жилья, жилье комфорт класса только в 28% случаев оплачивается наличными либо в рассрочку, остальные 72% приобретаются в ипотеку.

     Второй фактор — инфляция. По данным ЦБ, официальная инфляция в июне составила 6,5%. Тем временем, некоторые строительные материалы, продукты питания, в частности овощи, выросли цене на 100 и более процентов.
     Это обстоятельство вынуждало граждан думать о сохранении накопленных капиталов. И люди, исходя из парадигмы «недвижимость никогда не дешевеет» вкладывали кровные в покупку недвижимости. Большая часть сделок была совершена с привлечением ипотечного кредитования, достаточно иметь средства на первоначальный взнос в 15%.

     Третий важный момент, который удерживал цены наверхуискусственный дефицит на квартиры. Застройщики не спешили вбрасывать на рынок имеющиеся в своем распоряжении квартиры, поскольку им важно сохранить цены на высоком уровне, получая сверхдоходы.

Стоимость строительства у застройщиков

     Обратите внимание на медианную стоимость строительства в мае 21-го года, она в разы ниже рыночных цен. К примеру, в Москве стоимость строительства составит 71,5 тысяч рублей за квадратный метр, в Санкт-Петербурге 55,7 тысяч, для сравнения, в Дагестане 16,6 тысяч рублей.

Факторы за снижение цен на квартиры

Обновленная программа льготной ипотеки

     Главный фактор роста цен – льготная ипотека, претерпела серьезные изменения. Со 2 июля изменилась ставка по льготной ипотеке с 6,5 до 7% годовых, а самое главное — верхний предел кредитов будет одинаковым по всей стране — 3 млн. рублей.

     Эта новость уже сейчас существенно повлияла на спрос. По данным дом.рф, в июле банками было зафиксировано падение числа заявок на льготную ипотеку в 2,5 раза по сравнению с прошлым месяцем. А если сравнивать с осенью прошлого года, то разница достигает 3-3,5 раза.

     Как показывает статистика, с каждым кварталом доля сделок с привлечением ипотечных средств только росла. На второй квартал 21 года, доля покупок недвижимости в ипотеку выросла до 64%.

Повышение ключевой ставки ЦБ РФ

     23 июля Центральным банком было принято решение о повышении ключевой ставки на 1%, до 6,5%. Этот шаг имеет огромное значение для нормализации спроса на рынке недвижимости, а значит и цен. Повышение ключевой ставки автоматически ослабит привлекательность ипотечных кредитов, сделав их менее выгодными.

     С повышением ключевой ставки появятся более привлекательные предложения по банковским вкладам, что спровоцирует интерес граждан к накоплению, таким образом, уменьшая спрос на недвижимость и строительные материалы. В последние месяцы ЦБ планомерно поднимал ключевую ставку, что уже привело к сокращению затрат домохозяйств.

     Более того, считаем, что потенциал повышения ключевой ставки не исчерпал себя, и на будущих заседаниях ЦБ мы увидим с большей долей вероятности повышение ключевой ставки на 25 или сразу на 50 базисных пунктов.

Увеличение предложения от застройщиков

    Мы прослеживаем устойчивую тенденцию к увеличению предложения на первичном рынке, как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в целом по России. Именно первичный рынок двигает за собой вторичный рынок.


     Также отметим, что на рынке все больше появляется частников, продающих квартиры по переуступке, но по более привлекательным ценам, чем у застройщиков. Это явление вызвано двумя причинами, покупая у частника – ставка по ипотеке выше, чем у застройщика.

Когда обязательства по ипотеке не под силу…

     Многие домохозяйства не справляются с обязательствами по ипотечным платежам, некоторые из них продают квартиры себе в убыток, выставляя их со скидкой 10-15%. Ведь, если не продать квартиру со скидкой, за семью это сделает банк по более низкой цене, предъявив заемщику все издержки по продаже квартиры. К сожалению, высока вероятность того, что это явление будет иметь развитие в ближайшие годы.

Снижение располагаемых доходов у граждан

     Немаловажным фактором для удержания цен является снижение располагаемых доходов у граждан. Прогноз Минэкономразвия на 2021 год выглядит не столь оптимистичным, поскольку рост реальных доходов на 3% не вернет нас на уровень 2019 года, учитывая падение доходов в 2020 году на 3,5%.

     Усугубляет ситуацию рекордный рост потребительских кредитов, только в июне 2021 года банки выдали почти 623 млрд рублей в кредит наличными. Любопытно то, что некоторые граждане брали потребительские кредиты для первоначального взноса по ипотеке.

     Косвенным подтверждением снижающихся доходов граждан является — рекордно сниженный спрэда цен на однокомнатные и двух-трех комнатные квартиры. Пользуются высоким спросом студии и однокомнатные квартиры, хотя переплатив немного, можно получить жилье гораздо большей площади.

Удорожание цен на строительные материалы

     Ложкой дегтя в бочку меда для потенциальных покупателей квартир является удорожание цен на строительные материалы. Однако мы считаем, что это явление временное. Рост товарного рынка напрямую связан с началом нового бизнес цикла, а если точнее — в связи нарушением баланса спроса и предложения.

     Введенные экспортные пошлины на металлы, а также ужесточение денежно-кредитной политики не могут не повлиять на цены строительных материалов во внутреннем рынке. Нормализация цен произойдет с определенным временным лагом.

Выводы

     Мы полагаем, что на сегодняшний день потенциал роста цен на квартиры исчерпан. Более того, в ближайшие месяцы можно ожидать небольшую коррекцию цен в сторону снижения от 3 до 7%. В отличии от ставок по аренде жилья, у которых есть потенциал для роста.
     Такое развитие событий наиболее вероятно, если наша экономика не претерпит очередного «черного лебедя» в виде серьезных санкций. Такой смелый прогноз мы делаем вопреки ожиданиям большинства риелторов, которые заинтересованы в увеличении количества сделок, на фоне страха граждан не успеть прыгнуть в последний вагон поднимающихся цен на недвижимость.

автор: Нияз Исмагилов