2020 год показал нам резкий рост стоимости жилья по всей Российской Федерации. Что послужило поводом для столь резкого роста цен на квартиры, жилые дома, дачные участки, земельные участки? Разберем все факторы, оказавшие влияние на ценообразование в минувшем году. Каковы наши прогнозы на 2021 год по рынку жилья в Казани.
Казань оказалась одним из лидеров среди городов-миллионников по росту цен на жилье: подорожала как первичка (средняя цена на кв. метр – более 100 тысяч рублей), так и вторичное жилье (средняя цена за кв. метр — более 95 тысяч), земельные участки и индивидуальные жилые дома также «подтянулись» в стоимости.
Причины роста цен на квартиры в 2020 году:
1. Коронавирусная пандемия. Именно пандемия явилась главным катализатором волатильности на мировых фондовых рынках в 2020 году. На глобальных рынках усилился спрос на «защитные» активы: золото, валюты (доллар США, евро, японская йена, швейцарский франк). Недвижимость, как защитный актив стал привлекательным вложением для многих россиян. Для большинства россиян акции, деривативные инструменты имеют высокую степень риска для вложения собственных средств, а квадратные метры традиционно считаются надежным активом. Ведь, в обществе бытует мнение, что «недвижимость никогда не падает в цене, а только растет»;
2. Отток денежных средств из банковских вкладов. Вызвано это двумя факторами. Во-первых, снижение ключевой ставки ЦБ до уровня 4,25%. В 2020 году Центральный банк РФ несколько раз понижал ключевую ставку. Напомним, в начале 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%. Во вторых, президент РФ в марте 2020 года предложил обложить налогом на доход с банковских вкладов, превышающих 1 миллион рублей. В результате с 1 января 2021 года вкладчики будут обязаны платить соответствующий налог. Вкупе со снижением ключевой ставки, а также в связи с опасением девальвации национальной валюты, привлекательность банковских вкладов существенно снизилась. Россияне закрывали свои вклады в 2020 на общую сумму более 15 миллиардов долларов. Существенная часть денежных средств была направлена на покупку недвижимости, автомобилей, бытовой техники;
3. Запуск программы льготной ипотеки по ставке 6,5%. В апреле 2020 года президент РФ данную программу, а в октябре председатель правительства РФ подписал постановление о продлении действия льготной ипотеки до 1 июля 2021 года. Данная инициатива не могла не повлиять на увеличение спроса новостроек, повышение спроса на «первичку» повлекло удорожание цен и на вторичное жилье;
4. Дефицит трудовых ресурсов на стройках. Удорожание услуг строителей связано в первую очередь с закрытием границ РФ в 2020 году. Известно, что зарплаты трудовых мигрантов из стран ближнего зарубежья могут отличаться в разы от зарплат «местных» строителей;
5. Рост цен на строительные материалы. В 2020 году существенно возросла цена на арматуру (рост более 50%). Антимонопольная служба предложила бороться с данным явлением через повышение экспортных пошлин. Помимо арматуры, выросли цены и на остальные строительные материалы, оборудование в связи с девальвацией национальной валюты;
6. Урбанизация населения. Несмотря на то, что в 2020 году в РФ умерло больше людей, чем родилось, тенденция увеличения численности город-миллионников остается неизменной. Так, город Казань на протяжении 20 лет показывает поступательный прирост населения. Граждане из соседних субъектов федерации, малых городов республики, сел-деревень приезжают в Казань за лучшей жизнью, это не может не влиять на усиление спроса на недвижимость. Такая же тенденция прослеживается почти во всех крупных городах страны. На карте ниже мы можем увидеть усиленную плотность населения вокруг городов с численностью более 500 тысяч человек;
7. Слабая конкурентная борьба среди казанских застройщиков. По нашему предположению, казанские застройщики имеют привилегированное положение относительно приобретения земельных участков на территории города Казани, а также получения разрешительной документации для застройки. Такое умозаключение вызвано отсутствием на рынке «первички» застройщиков из других субъектов федерации, за исключением «КомосСтрой» (Удмуртия), компания взялась за достройку одного из долгостроев по ул. Губкина. Таким образом, ценообразование на новостройки в Казани сконцентрировано в руках нескольких крупных строительных компаний Казани.
Факторы, за снижение роста стоимости на квартиры в 2021 году
1. Снижение реальных доходов россиян. По официальной статистике в 2020 году зафиксировано снижение реальных доходов россиян от 8 до 13%. По данным экспертов ГУ ВШЭ снижение доходов составило 25% (по поступлению НДФЛ в бюджет). Наиболее пострадавшими стали граждане, работающие в малом и среднем бизнесе. Есть все основания полагать, что тренд продолжится и в 2021 году. Снижение реальных доходов россиян может существенно повлиять на покупательскую способность в сфере недвижимости;
2. Окончание программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года. Против продления данной программы выступают серьезные силы, такие как председатель правления Сбербанка Герман Греф. Полагаем, банковское лобби выступает таким образом из-за низкой маржинальности ипотечного кредитования;
3. Перекредитованность населения. В 2020 году число просроченных кредитов достигло 12,6 млн против 10,9 млн в 2019-м. Граждане не всегда соизмеряют свои силы, и зачастую взваливают на себя непосильную ношу в виде ежемесячного ипотечного платежа. В условиях снижающихся доходов граждан, существует риск образования кредитного пузыря. Более того, сами банки признают данную проблему и сообщают об ухудшении качества кредитного портфеля. Такая ситуация влечет за собой уменьшение процента одобрений в ипотечном займе для потенциальных покупателей недвижимости;
4. Решение проблемы с нехваткой трудовых ресурсов. В 2021 году можно рассчитывать на решение данной проблемы в связи с улучшением ситуации вокруг пандемии. Более того, в ближайшее время президент РФ может рассмотреть вопрос установления упрощенного порядка привлечения работников, не являющихся гражданами РФ, в том числе из отдельных стран, входящих в СНГ, для выполнения строительно-монтажных работ. Открытие границ для строителей из СНГ повлечет за собой снижение расходной части для застройщиков;
5. Снижение ставок на аренду квартир в Казани. В исследовании портала «Мир квартир» съемные однокомнатные квартиры в столице РТ подешевели в среднем на 9,5% (до 16,1 тыс. рублей в месяц), двухкомнатные квартиры — на 13% (до 22,2 тыс. рублей), трехкомнатные квартиры — на 16,8% (до 33,6 тыс. рублей). Таким образом, лица, которые в 2020 году приобретали квартиры для сдачи в аренду, могли сильно разочароваться ценами на сдачу квартир в аренду. С учетом приведенной статистики, арендные ставки не превышают нынешний процент по вкладам в банках. Тем более, необходимо учитывать амортизационные расходы на квартиры: текущий ремонт, содержание минимального набора из мебели, содержание сантехники. Такой вид инвестиций требует постоянного внимания и временных затрат со стороны собственников. В ближайшее время государство усилит контроль за сдаваемыми квартирами с целью получения налоговых отчислений.
Выводы
В 2021 мы не прогнозируем сильные колебания в цене на недвижимость в Казани. Однако, по нашему предположению, нас ждет с большой долей вероятности остановка роста цен в 1-2 квартале 2021 года, т.к. спрос будет уменьшаться, в то же время предложений на рынке не так уж и много, что будет удерживать цену от серьезного падения или удорожания.
В 3-м квартале 2021 года цены на квартиры могут даже просесть в связи с окончанием программы льготной ипотеки.
В 2022-2024 году можно спрогнозировать рост предложения на рынке первичной недвижимости, драйвером роста могут стать новые точки для застройки в Казани: Адмиралтейская слобода, Вознесенский тракт от Аметьевской магистрали до M7, участок от ул. Гвардейской до проспекта Победы, реновация промзоны в районе ул. Родины и А. Кутуя, и другие проекты.
Наши услуги
Хотите продать квартиру, дом или земельный участок, но не хотите обращаться к риелтору? Вы можете самостоятельно найти покупателя, а мы сопроводим сделку по купле-продаже (подготовка договора, помощь в расчетах, сопровождение на сделке) — стоимость от 5 тысяч рублей.
Наш юридический центр оказывает помощь в продаже вашей недвижимости под ключ. В отличие от риэлторских контор, вашим вопросом будет заниматься профессиональный юрист, который знает о всех юридических тонкостях, а также имеет многолетний опыт в продаже недвижимости. Стоимость услуг на любой объект фиксированная — 50 тысяч рублей.
