В нашей статье мы расскажем о процедуре перевода садового дома в жилой. Такой вопрос возникает, как правило, у желающих получить регистрацию по месту жительства. Бывает так, что у граждан садовый дом является единственным жильем в семье. Однако закон не позволяет регистрироваться в нежилых помещениях, коим и является садовый дом.

     В настоящий момент действуют два механизма перевода садового дома в жилой. К сожалению, оба варианта не гарантируют 100% результат, даже несмотря на факт соответствия вашего садового дома параметрам жилого дома. Итак, остановимся поподробнее на каждом из них.

1 способ: через кадастрового инженера

     1-й шаг. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования земельного участка. На основании акта обследования вы можете снять с кадастрового учета свой садовый дом, обратившись в Росреестр с заявлением. В результате ваш объект будет снят с кадастрового учета с прекращением права собственности.

     2-й шаг. Снова обращаетесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на жилой дом. В рамках дачной амнистии до 2026 года регистрируете жилое строение в упрощенном порядке. Подаете заявление на госрегистрацию объекта в Росреестр через МФЦ «Мои документы».

У такого способа есть один существенный минус – далеко не каждый кадастровый инженер согласится рисковать своим аттестатом. Внося ложные сведения в акт обследования, кадастровый инженер рискует нарваться на проверку со стороны Росреестра. В результате чего может лишиться аттестата, а значит и работы. Особое подозрение Росреестра может вызвать снос относительно новых построек.

2-й способ: через решение органа местного самоуправления

      Второй способ регламентируется Постановлением Правительства РФ №46. Правом признания садового дома жилым домом наделены органы местного самоуправления. Для получения решения необходимо подать следующие документы:

     1. Заявление о признании садового дома жилым домом;
     2. Выписка из ЕГРН на садовый дом;
     3. Нотариальное согласие третьих лиц, (если дом обременен правами третьих лиц);
     4. Заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом соответствует жилому назначению. Документ вправе выдать лицо, состоящее в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям. Стоимость заключения может составить от 8 до 20 тысяч рублей, в зависимости от субъекта федерации.

     В документе будет отражена информация, которая позволит сделать вывод о надежности и безопасности дома. Важное значение будет иметь наличие коммуникаций в доме: отопление, холодная и горячая вода, электричество, канализация. Дом должен иметь теплые, надежные стены и перекрытия.

     Не позднее 45 дней орган местного самоуправления принимает решение по заявлению. В случае положительного решения, выдаваемый документ будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН, в части наименования и назначения объекта. Для этого вам необходимо подать заявление в Росреестр, приложив указанное решение.

Основания для отказа

     К сожалению, довольно часто орган местного самоуправления принимает решение об отказе. В указанном постановлении правительства есть ограниченный перечень оснований для отказа. Среди них: непредставление документов, указанных в пункте 56 постановления, отсутствие у заявителя прав на объект, а также если вид разрешенного использования земельного участка не предполагает размещение жилого дома – именно это основание чаще всего встречается в «отказных» решениях.

     Например, участок под огородничество не предполагает размещение жилого дома.  
     Более того, не все участки с разрешенным видом «садоводство» позволяют размещать на участке жилые дома. Для того чтобы выяснить этот вопрос, обратимся к классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Проверка кода в классификаторе ВРИ

     В классификаторе есть вид «садоводство», с кодом 1.5, в котором ничего не сказано про возможность возведения жилого дома. Помимо него есть вид «ведение садоводства», с кодом 13.2, который допускает размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1.

     Таким образом, перед подачей документов важно проверить, к какому коду относится вид разрешенного использования ваш участок. К слову, если у вас участок под «садоводство», не спешите огорчаться. Проверьте карту зон градостроительных регламентов вашего участка.

Меняем вид разрешенного использования у участка

     Установив зону, проверьте, какие основные виды разрешенного использования допустимы для вашего участка. Если среди них есть «ведение садоводства», то вам потребуется изменить вид разрешенного использования для вашего участка.

     Для этого понадобится получить сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Заказать выписку из ИСОГД можно в органе местного самоуправления, как правило, это архитектурный отдел города или района.

     На основании полученного документа вы меняете вид разрешенного использования земельного участка на «ведение садоводства», подав заявление в Росреестр. Обновив информацию в ЕГРН, вы серьезно повышаете свои шансы на перевод садового дома в жилой дом. Хотя отметим, что зачастую приходится доказывать свою правоту через суд, обжалуя отказное решение органа местного самоуправления в порядке КАС РФ.

Наши контакты + 7 904 764 53 33 (WhatsApp/Telegram)