Сегодня мы поговорим о том, какие меры необходимо предпринять для проверки продавца квартиры на предмет возможного банкротства. Важно понимать, что покупка квартиры у продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, может привести к плачевным последствиям.

Возможные последствия

     При реализации негативного сценария, покупатель может лишиться и квартиры и денег. Дело в том, что в рамках судебного разбирательства по банкротству, суд изучает все сделки с недвижимостью за последние 3 года. Конкурсный управляющий вправе потребовать признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной.

     В результате, квартира уйдет в конкурсную массу, а покупатель получит лишь право требования денежных средств от должника. При этом, важно понимать, что существует очередность кредиторов, где первыми претендентами на деньги от реализованного имущества должника будут иные лица.

     Покупателю вряд ли всерьез стоит рассчитывать получить хотя бы часть своих денег, отданных продавцу за квартиру. Более того, ситуация для покупателя усугубляется, если квартира приобреталась в ипотеку. Долг банку придется платить, даже если сделку признают недействительной.

Основная группа риска

      Вышеуказанные последствия могут наступить в том случае, если суд признает покупателя недобросовестным приобретателем квартиры. В группу риска попадают сделки, совершенные с занижением стоимости объекта. Это особенно актуально в текущих условиях. На фоне кратного роста цен на недвижимость в последние годы, многие инвесторы продают свои квартиры, фиксируя прибыль. При этом, чтобы не платить 13% налог, продавцы предлагают покупателям занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Рекомендуем не идти на поводу о продавца, следует указывать полную стоимость объекта.

     В случае судебного разбирательства касательно признания сделки купли-продажи недействительной, покупателю квартиры необходимо будет подтвердить происхождение денег и факт передачи денег продавцу, предъявив суду соответствующие документы.

     К примеру, в большинстве случаев, студентам будет непросто доказать происхождение денежных средств на покупку квартиры, поэтому родителям стоит задуматься над этим вопросом заранее, либо оформив надлежащим образом передачу денежных средств, либо оформив сделку купли-продажи в пользу третьего лица.

     Каждый отдельный случай индивидуален, многое зависит от объекта продажи, суммы занижения, насколько грамотно составлены договор и расписки.

Как минимизировать риск покупки недвижимости у банкрота?

     Чтобы максимально снизить вероятность попадания в такую неприятную ситуацию, важно перед сделкой предпринять ряд действий, направленных на выявление проблем продавца с долгами.

     Закажите выписку из ЕГРН на квартиру о переходе прав собственности, в которой будут указаны предыдущие собственники квартиры. Проверьте нынешнего собственника и предыдущих собственников за последние несколько лет по базе должников через сайт судебных приставов, также через базу единого федерального реестра сведений о банкротстве.

      Проверьте, собственников по картотекам дел на официальных сайтах судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Обратите внимание на дела, связанные с взысканием задолженности. Попросите собственника предоставить отчет из бюро кредитных историй. Нужно иметь в виду, что в отчете не представляется информация по задолженности перед физическими лицами.

     Также обращаем ваше внимание на важность проверки не только самого собственника, но и его супруга, даже если он не указан в выписке из ЕГРН в качестве правообладателя. Это касается случаев, когда недвижимость была приобретена во время брака.


     Доскональная проверка всех данных не даст 100% гарантий для покупателя. Однако все предпринятые меры будут свидетельствовать о том, что покупатель проявил должную осмотрительность, это будет несомненным плюсом в доказывании добросовестности приобретателя.


     Важно оплачивать покупку квартиры через аккредитив, в отличие от оплаты через банковскую ячейку или передачу денег наличными, этот способ наиболее безопасен для покупателя с точки зрения доказательств передачи денежных средств.

Не игнорируйте судебные заседания

     Также рекомендуем не игнорировать судебные заседания, если в ваш адрес придет повестка в суд. Обязательно явитесь, представив в письменном виде свою позицию, попросив приобщить к делу документы, подтверждающие вашу добросовестность при совершении сделки.

На практике бывали случаи, когда суд признавал сделку недействительной при неучастии покупателя в деле, квартира реализовывалась через торги, и уже новый собственник квартиры предъявлял иск о выселении в адрес покупателя квартиры.

     Подобный случай дошел до Верховного суда РФ, покупатель ничего не знал о правовых последствиях, произошедших с его квартирой, ему пришлось участвовать в трех гражданских делах, дабы восстановить нарушенные права.
     В результате дела для него закончились положительно. Однако покупателю это стоило долгих месяцев нервного напряжения, оплаты дорогостоящих услуг судебного представителя. Хотя этого всего можно было бы избежать, при более внимательном отношении к входящей почтовой корреспонденции, ограничившись судебным разбирательством в первой инстанции.

Платная консультация в режиме онлайн — 500 рублей.
+7 (904) 764 53 33 WhatsApp / Telegram

Рекомендуется: Если вам нужна платная консультация, пишите: «платная консультация». Опишите ситуацию. Задайте интересующие вопросы. При необходимости отправьте фото документов.
* стоимость услуги может быть изменена в зависимости от сложности вопроса. Стоимость услуги оговаривается заранее.