Сегодня мы расскажем вам о комплексной проверке квартиры на юридическую чистоту. Пренебрежительное отношение к этому делу может стоить вам очень дорого, вплоть до потери и квартиры и денежных средств.
При негативном сценарии, вам, как покупателю, может потребоваться доказать суду факт проявления должной осмотрительности перед сделкой. Поэтому рекомендуем вам самим вникнуть в сущность проверки, а мы постараемся изложить для вас информацию в максимально доступной форме.
Заказываем выписку из ЕГРН
Самостоятельно закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Бумажная выписка готовится 5 дней, поэтому мы делаем выбор в пользу выписки в электронном виде, через сайт федеральной кадастровой палаты, пройдя авторизацию через госуслуги.
Выписка придет в день вашего обращения. В указанной выписке нас интересуют данные о правообладателе, документ-основание возникновения права собственности, наличие обременений и ограничений. Квартира может находиться под арестом или в залоге у банка.
Проверяем собственника
Имея на руках данные о правообладателе, вы сможете проверить его по базе должников на сайте судебных приставов. Проверьте картотеки судебных дел по имени продавца на официальных сайтах арбитражного суда и суда общей юрисдикции по месту регистрации продавца. Покупать недвижимость у потенциального банкрота – идея не из лучших.
Стоит также насторожиться и отказаться от сделки, если у квартиры часто менялся собственник. Чтобы проверить цепочку перехода прав на квартиру, необходимо заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
Если продавец приобретал квартиру в ипотеку, обязательно попросите представить вам справку из банка, о полном погашении кредита.
Основание возникновения права собственности
Уделите внимание основанию возникновения права собственности. Стоит особенно насторожиться, если собственник получил квартиру в наследство или в дар, при этом срок владения не перешагнул трехлетний рубеж. В этом случае есть риск судебных разбирательств с иными наследниками, которые по каким-то причинам не смогли заявить о своих правах в адрес нотариуса.
Если квартира была приобретена в результате приватизации, то необходимо проверить, все ли жильцы на момент приватизации приняли в ней участие. Существуют различные объективные причины, из-за которых люди не могли принять участие в данной процедуре. Например: граждане отбывавшие наказание в местах лишения свободы, несовершеннолетние лица.
Попросите собственника заказать в МФЦ справку о регистрации по форме 9. В справке будет указана информация о ранее зарегистрированных лицах в квартире.
Сопоставив выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и справку по форме 9, можно определить, есть ли лица, которые в будущем могли бы заявить свои претензии на жилплощадь в связи с неучастием в приватизации.
Несовершеннолетние лица
Особое внимание следует уделить наличию несовершеннолетних среди зарегистрированных лиц в квартире. Покупателю важно знать, имеется ли полноценное альтернативное жилье для несовершеннолетнего лица. Если несовершеннолетний имеет долю в праве собственности, то родителям ребенка перед сделкой необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Проблемы с материнским капиталом
Важно проверить, был ли задействован материнский капитал при покупке квартиры. Проверить это можно, попросив предоставить собственника справку из пенсионного фонда об остатке средств из материнского капитала.
Важно понимать, если доли на детей не выделялись, при этом средства из маткапитала были задействованы при покупке квартиры, это серьезный повод задуматься о необходимости совершения сделки. Необходимо твердо потребовать от собственника выделить доли на каждого члена семьи, получить добро от органов опеки на продажу долей несовершеннолетних, и лишь после этого проводить сделку купли-продажи.
Проверка паспорта собственника
Рекомендуем проверить паспорт собственника квартиры через официальный интернет-сервис МВД. Через него вы сможете убедиться, что паспорт собственника действителен, и серия-номер паспорта совпадает с фамилией именем и отчеством продавца.
Если собственник говорит о том, что он менял паспорт, то следует проверить сведения о ранее выданных паспортах, информация об этом содержится на предпоследней странице паспорта.
Проверка состояния здоровья собственника
Следует всерьез отнестись к необходимости проверки состояния здоровья продавца. При наличии сомнений, необходимо потребовать предоставления справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если продавец состоит на учете в подобных учреждениях, это серьезно повышает риск оспаривания сделок.
Если квартира приобретена в браке…
Необходимо проверить, была ли приобретена квартира в браке. Если квартира относится к совместно нажитому имуществу, то в таком случае следует получить нотариальное согласие от супруга. В противном случае в будущем может последовать судебное разбирательство по этому поводу.
Сделка с участием поверенного
Мы крайне не рекомендуем совершать сделки, где со стороны продавца выступает поверенный, т.е. представитель по доверенности. Но если вы не готовы отказаться от сделки, в таком случае необходимо встретиться с собственником квартиры, узнать о причинах невозможности присутствия на сделке, и убедиться в его намерениях продать квартиру. Если по каким-то причинам вам не удается встретиться с собственником квартиры, то лучше не рисковать и отказаться от сделки.
Проверка доверенности
Проверить доверенность можно несколькими способами. Попросите продавца предоставить копию доверенности, и обратитесь к выдавшему доверенность нотариусу, он либо подтвердит, либо опровергнет ее подлинность.
Также есть способы проверить доверенность в режиме онлайн. Отсканируйте QR-код на доверенности. На экране смартфона появится ссылка с реквизитами документа. Если данные совпадут, значит, документ достоверный. Доверенность также можно проверить и через сайт федеральной нотариальной палаты по реквизитам доверенности.
Проверка незаконной перепланировки
Перед покупкой необходимо проверить наличие в квартире незаконных перепланировок. Для этого попросите собственника предоставить первоначальный технический паспорт на квартиру — планировка квартиры должна полностью ему соответствовать.
В противном случае решать вопрос узаконения придется именно вам. Важно понимать, если перепланировка сделана без разрешения или судебного решения о сохранении квартиры в перепланированном виде, вас в будущем могут обязать привести квартиру в первоначальный вид.
Проверка на наличие долгов по услугам ЖКХ
Проверьте наличие долгов за жилищно-коммунальные услуги. Важно понимать, долги за услуги ЖКХ не переходят на нового владельца квартиры, кроме уплаты взносов за капитальный ремонт. Тем не менее, получать различные письма от управляющей компании с требованием погашения задолженности – дело малоприятное.
Поэтому заранее попросите у собственника квартиры представить справку из УК об отсутствии задолженности. Если есть задолженность, в таком случае, можно договориться с продавцом о соразмерном снижении цены на квартиру.
Платная консультация в режиме онлайн — 500 рублей.
+7 (904) 764 53 33 WhatsApp / Telegram
Рекомендуется: Если вам нужна платная консультация, пишите: «платная консультация». Опишите ситуацию.
* стоимость услуги может быть изменена в зависимости от сложности вопроса. Стоимость услуги оговаривается заранее.
