Многие из россиян слышали о выгоде приобретения земли через муниципалитет. Однако не многие знают о механизмах приобретения в аренду земельного участка. В настоящей статье мы рассмотрим ситуацию, когда интересует земля для строительства жилого дома, т.е. с разрешенным видом использования ИЖС и ЛПХ.

Плюсы и минусы аренды участка

     Перед тем как «ввязаться» в это довольно хлопотное дело, важно обозначить преимущества и недостатки приобретения земли у муниципалитета.

Плюсы:
— Относительно надежный контрагент;
— Земельный участок обойдется дешевле рыночной цены. Правда, бывают исключения;
— Отсутствие «истории» у земельного участка;
— Земельный участок будет сразу с уточненными границами.

Минусы:
— Довольно долгая процедура по оформлению земельного участка в аренду. Процедура оформления выкупа земельного участка в собственность;
— Для выкупа земельного участка в собственность потребуется обязательно построить жилой дом в установленные договором сроки. Наша статья о процедуре выкупа земельного участка из аренды.

Многие граждане сталкиваются с данной проблемой, не всегда соизмеряя свои силы и финансовые возможности на постройку жилого дома. Рекомендуем начинать строительство на арендованной земле в первую очередь жилого дома, только потом обзаводиться баней, гостевым домиком, гаражом, и т.д. Важно помнить о сроках договора.

     Важно: Необходимо учитывать, что заключить новый договор аренды без проведения торгов можно в случае, если земельный участок под ИЖС/ЛПХ изначально предоставлялся в аренду без проведения торгов. В этом случае арендатор должен подать до истечения срока аренды заявление о заключении нового договора аренды.

Находим и формируем участок сами. Порядок действий.

1. Находим место для участка под ИЖС в пределах населенного пункта. Свободный клочок земли нам поможет найти публичная кадастровая карта. Сверяем с картой градостроительных регламентов и застройки, место должно быть в зоне малоэтажной жилой застройки. Затем выезжаем на местность, проверяем на наличие оврагов, затопления, подъездные пути и другие немаловажные компоненты.

2. Обращаемся к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения земельного участка (далее — СРЗУ) на кадастровом плане территории (далее -КПТ);

3. Подаем в муниципалитет 2 заявления — заявление об утверждении СРЗУ на КПТ, заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Следует отметить, иногда на данной стадии муниципальные власти требуют согласования с различными организациями (РЖД, Министерство культуры, и т.д.). Положительное решение об утверждении СРЗУ на КПТ оформляется в виде постановления главы исполнительного комитета, после чего вы вправе провести процедуры по постановке земельного участка на кадастровый учет;

4. После постановки на кадастровый учет, муниципалитет размещает извещение о предварительном согласовании предоставления земельного участка на официальном сайте муниципалитета, местной газете и на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов. По истечению 30 дней будет известно, есть ли претенденты на «ваш» участок или нет. В случае отсутствия заявок, администрация принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду — выносится соответствующее постановление главы исполкома, подписывается договор аренды, который подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре;

Следует отметить, что на ликвидные земельные участки всегда имеется спрос. Поэтому в большинстве случаев имеет смысл сразу подавать заявление на предоставление земельного участка в аренду путем проведения аукциона на право заключения договора.

5. При наличии заявок муниципалитет проводит оценку начальной стоимости за право заключить договор аренды земельного участка, размещает извещение о проведении аукциона, в котором предлагает принять участие в нем заинтересованным лицам. Муниципалитет определяет сумму задатка (как правило 20% от начальной стоимости), а также шаг аукциона. В назначенный день проводятся торги на повышение стоимости, кто предложит большую стоимость — с тем и заключается договор аренды земельного участка. В случае отсутствия иных претендентов на землю, договор заключается с единственным заявителем по начальной стоимости. Вся информация вносится организатором аукциона в соответствующий протокол.

Находим участок на аукционе

     1. На официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов находим актуальные аукционы. Для этого в открытой форме указываем страну размещения, субъект федерации, район или город;

     2. Открываем интересующий нас лот, изучаем параметры земельного участка, наличие коммуникаций, а также аукционную документацию: извещение, размер задатка, дата проведения торгов;

     3. Относим пакет документов организатору торгов в указанное время и место в извещении. Находим в аукционной документации форму подачи заявления организатору торгов, печатаем заявку в двух экземплярах (для проставления печати и подписи о принятии заявления), прикладываем копии необходимых документов: копии паспорта заявителя, квитанция об оплате задатка, копия доверенности (для представителя).

     4. В назначенный день проводятся торги на повышение стоимости, кто предложит большую стоимость — с тем и заключается договор аренды земельного участка. Важно помнить об экономической целесообразности данного мероприятия, на нашей практике встречались случаи, когда некоторые участники торгов входили в азарт, и в результате стоимость за право заключения договора аренды могла достигать рыночную стоимость самого участка. Проигравшему аукцион лицу возвращаются внесенные денежные средства (задаток) в полном объеме;

     5. С победителем аукциона подписывается договор аренды, который подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре;

Участки в новых частях населенных пунктов

     Зачастую муниципалитеты сами являются инициаторами распределения земельных участков, уполномоченный орган готовит проект межевания территории, как правило в новых частях населенных пунктов. В этом случае земельные участки уже стоят на кадастровом учете.
     В подобных местах есть больше шансов приобрести земельный участок без торгов, т.к. привлекательность таких территорий несколько ниже, по сравнению с участками с уже устоявшейся инфраструктурой. Иногда такие участки можно увидеть на торгах с привлекательной начальной ценой за право заключения договора аренды. Поэтому вероятность стать единственным заявителем по лоту довольно велика.

Юридический центр «Демос» успешно занимается решением вопросов в области земельного права с 2012 года.
Бесплатная консультация — 8 (904) 764 53 33.